Недвижимость (аренда)
07.02.2018

Дачи/коттеджи посуточно (мини база отдыха, гостевой дом).

Анонс проекта

Дачи/коттеджи посуточно (мини база отдыха, гостевые дома).
Целевая аудитория:
1) Проезжающие по трассе путешественники могут остановиться на ночлег.
2) Жители Краснодара, приезжающие на семейный отдых и отпраздновать что-либо.
3) Корпоративные праздники.

---

Описание проекта

Дачи/коттеджи посуточно (мини база отдыха, гостевые дома).
Целевая аудитория:
1) Проезжающие по трассе путешественники могут остановиться на ночлег.
2) Жители Краснодара, приезжающие на семейный отдых и отпраздновать что-либо.
3) Корпоративные праздники.

Конкуренция по гостиничному бизнесу:
В сторону Краснодара - 2 км (около рынка) гостиница "Корчма", больше до города ничего нет (45 км.).
В 16 км в сторону города Славянск-на-Кубани "Мотель Уют", больше до города ничего нет (еще 7 км.)

Конкуренция по базе отдыха: на этом участке трассы Краснодар - Славянск-на-Кубани конкуренции нет.

Проверена информация по данным "Яндекса", "Авито", "airbnb.ru" и "trivago"

Удобно, что участки находятся рядом:
1) Можно объединять инфраструктуру: Например на всех отдыхающих: один бассейн, одна баня, скважина, детская и спортивная площадка, парковка.
Можно построить меньше мангалов, беседок и качелей (или повысить уровень их исполнения).
2) Оказывать большее количество услуг: Трансфер гостей, организация питания.

Мой вклад: 3 соседних участка, размер каждого 55 метров х 21 метр (фасад).
Площадь каждого 11 соток.
Заезд/выезд с трассы, приметное место поворота: за АЗС «Газпромнефть»
250 метров до автодороги, из них 200м новая асфальтовая дорога, 50м хорошая грунтовая дорога.
39 км до г. Краснодар.
Поток машин плотный весь год, в дальнейшем будет расти в разы, т.к. эта дорога соединяет все черноморские курорты, ведет Крым и скоро будет готов мост.
В 2 километрах по трассе расположен самый большой рынок на всей трассе.
До Азовского и Черного морей одинаковое расстояние: 100 км.
Кадастровые номера участков:
23:13:0801255:25
23:13:0801255:26
23:13:0801255:27

Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства - ИЖС.
Коммуникации:
Электричество для ИЖС без проблем. Максимальный срок подключения - 6 мес.
Вода проводится после сдачи дома (централизованное водоснабжение из артезианской скважины сельского поселения) или бурится скважина (~30 т.р. - техническая

вода, 60 т.р. - питьевая)
Газ недалеко (перспективы неясные).
Канализация - собственный септик.
Аренда на 20 лет, до 2037 года.
Выкупить землю в собственность у государства можно только после постройки дома. Цена выкупа - 5880 руб.

Бюджет:
Оптимально: 5 млн.
На дом потребуется 1,5 млн.руб. (1 млн - коробка, остальное отделка, обстановка и благоустройство)
4,5 млн на 3 дома, и 0,5 на хозблок(строительный вагончик), инвентарь и пр.

Сроки строительства: 6-9 мес.
из них: 1-2 мес.: Получение ТУ и разрешения на строительство и 3-4 мес. строительство.

Есть проект дома 6х6 с мансардой, уже построенный лично, недавно.
Есть фото, могу показать, и список затрат могу составить (для минимального варианта)
После запуска базы отдыха, можно нанять зав.хоза 15-20 т.р. в месяц, а с рекламой и клиентами работать удаленно, по интернету и телефону.

Окупаемость:
Стоимость аренды придется вычислять опытным путем.
К примеру, нашел на "Авито" подобный бизнес, у них цена колеблется от 1 т.р. в будни до 4 т.р. в выходные за дом (это зимой, летом дороже).
Для расчета возьмем и мы такую стоимость:
5 будних дней = 5 т.р.
2 выходных = 8 т.р.
Итого: 13 т.р. в неделю, 4.35 недель в месяце, за месяц = 56,55 т.р. в месяц при полной загрузке на дом.

1) Пессимистичный вариант:
При заполняемости 50%, получим: 3 дома * 56,55 т.р. в месяц аренда * 0,5 заполняемость = 84,8 т.р. выручка в месяц
Коммуналка по 2 т.р.=6т.р.
Завхоз 15 т.р. в месяц.
Расходники: 5 т.р. в месяц.
Итого: чистыми 58,8 т.р. в месяц. (мне кажется, достаточно пессимистично посчитал и должно быть больше)
Распределение 70/30 = 41,16 доля инвестора, 17,64 - моя доля.
Итого в худшем случае вклад 5 млн. руб. окупится за: 5 000 000/41160 = 121 месяц, 10 лет.
Для арендного бизнеса на недвижимости вполне обычная доходность.

2) В оптимистичном варианте увеличивается заполняемость до 0,7-0,8 и выручка за сутки в 1,5 раза:
3*56,55*0,75*1,5=190,86 т.р./мес.
Итого: чистыми 190,86-6-15-5=164,86 т.р. в месяц.
Распределение 70/30 = 115,4 доля инвестора, 49,46 - моя доля.
Итого в лучшем случае вклад 5 млн. руб. окупится за: 5 000 000/115400 = 43,33 месяца, 3,6 лет.

Истина где-то посередине, если это так, тогда окупаемость составит (10+3,6)/2 = 6,8 лет.
Если перевести в банковские проценты, получается около 15% годовых.
Это очень неплохо, учитывая то, что доходность обеспечена недвижимостью и как мне кажется, по надежности не уступает валютному вкладу.

При подсчетах не учтены:
Затраты на рекламу.
Доход от доп.услуг (питание, баня, все включено или пивной безлимит можно обдумать).

Хочу полностью взять на себя всю реализацию проекта.
Собственник фирмы (ООО работает много лет), потому имею представление об отчетности, гарантиях, тендерах и прочей оптимизации.
Все затраты подтверждаю документально, обосную цену, потребность и выбор исполнителя.
Для развития проекта имеется 12 участков для застройки.

Гарантии Инвестора: Вписать нового арендатора (Инвестора вместо меня) в договор аренды можно после заливки фундамента.
70% возводимых построек и 2 из 3 земельных участка сразу регистрируем на инвестора.
Дополнительно можем заключить договор.

Мой вклад: 3 земельных участка, строительство и управление бизнесом.
Моя доля: 30% от бизнеса. (Рассмотрю и другие варианты).

Если бизнес не пошел или не устроила доходность:
1) Полностью покроем затраты при продаже, так как:
При постройке используем все материалы эконом класса.
Рабочая сила - местные бригады берут очень недорого, контакты и опыт работы с ними есть.
Распределение выручки за дома: в первую очередь покрываем вклад инвестора, затем возмещение за участок, остаток делим 70/30 (мне 30).
2) Еще вариант - поделим постройки (каждому нужна дача на юге, до моря не очень далеко)

Альтернативный вариант: я могу реализовать этот проект для Вас, без моего участия в дальнейшем.
В таком случае я хочу получить 300 т.р. за участки и 70 т.р. за каждый месяц работы. Итого: 300+9*70=930 т.р.
Рыночная цена участков - не менее 200 т.р. за каждый, это можно проверить по "Авито".
Участки по меньшей цене - все мои. Продаю дешевле, т.к. не сезон (до июня продажи на земельном рынке очень низкие).

Второй альтернативный вариант: Приобретайте эти участки, и делайте что считаете нужным.
Текущую цену можно узнать на "Авито", укажите в поиске 23:13:0801255:26 и "По всей России"

Проведен небольшой опрос жителей моего микрорайона (5 человек).
Вопрос: Вы бы хотели съездить в деревню отдохнуть на день - два с детьми?
Ответ: Очень, а где это и сколько стоит?
Общая ситуация: Например в Екатеринбурге (откуда я переехал) и в Москве (там родственники, бываю) эта сфера услуг (загородный семейный и корпоративный отдых)

хорошо развита, здесь же, в Краснодаре - она в зачаточном состоянии.
Причины: Как правило, у местных жителей есть родственники в деревне, и они отдыхают у них. Для местных этот бизнес не актуален и непонятен.
Однако приезжих северян становится все больше, и у них загородный отдых в почете, они и есть наш основной клиент.